大家有沒有發(fā)現(xiàn)，酒店現(xiàn)在流行一種趨勢，那就是越建越高，直沖云霄的酒店每個(gè)城市都有那么幾個(gè)，不斷在挑戰(zhàn)高度上的新紀(jì)錄。

 

　　相比以前高層建筑幾乎都是準(zhǔn)備用作辦公用途，現(xiàn)在的超高層建筑中也可以見到住宅、酒店和其他綜合性設(shè)施。一個(gè)成功的多功能綜合體項(xiàng)目通常具備哪些優(yōu)勢呢？而這些項(xiàng)目之前又能如何相互協(xié)作，為酒店裝修開發(fā)帶來益處？

 

　　超高綜合體項(xiàng)目的優(yōu)勢

 

　　由于規(guī)模較大，整個(gè)酒店裝修項(xiàng)目享有較高水準(zhǔn)及廣泛的知名度。酒店、寫字樓及零售設(shè)施的完美結(jié)合有助于提升整體開發(fā)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù)；整體投資風(fēng)險(xiǎn)降低，相比單體設(shè)施，綜合體項(xiàng)目較少受市場行情波動(dòng)的影響；盡管五星級酒店裝修占用資金的時(shí)間較長，相比公寓、寫字樓和購物中心等其他設(shè)施，酒店通常需要一個(gè)更長的回收期，但規(guī)劃上述這些其他設(shè)施（特別是可出售的公寓）有助于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的資金和現(xiàn)金流；有助于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的資金和現(xiàn)金流；大型開發(fā)項(xiàng)目可提升土地的利用效率，在建設(shè)、設(shè)備和融資等方面享有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。例如，位于同一幢建筑中的不同設(shè)施可以共享一個(gè)中心制冷塔和電廠；整體開發(fā)項(xiàng)目中的組成部分可以相互滿足需求基礎(chǔ)。例如，零售設(shè)施可以與寫字樓設(shè)計(jì)在一起，迎合寫字樓租戶、酒店客人和較大范圍住宅社區(qū)的需求，同時(shí)，酒店還能夠潛在的受益于寫字樓內(nèi)公司租戶的商務(wù)需求。

 

　　綜合體內(nèi)設(shè)施間的協(xié)作

 

　　除酒店之外，在一個(gè)多功能綜合體內(nèi)通?？梢钥吹降乃姆N設(shè)施。概括而言，每種設(shè)施都可以為多功能綜合體開發(fā)項(xiàng)目中的酒店帶來以下好處：

 

　　寫字樓

 

　　為酒店誘導(dǎo)潛在的商務(wù)和會(huì)議需求

 

　　提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商務(wù)和商業(yè)環(huán)境

 

　　商業(yè)中心

 

　　為項(xiàng)目周邊營造更加繁華的環(huán)境

 

　　增加人流量，為酒店服務(wù)設(shè)施創(chuàng)造潛在需求

 

　　服務(wù)式公寓

 

　　為酒店服務(wù)設(shè)施創(chuàng)造潛在需求

 

　　若委托酒店管理公司管理，可享規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

 

　　可出售住宅公寓

 

　　為酒店服務(wù)設(shè)施創(chuàng)造固定需求

 

　　為酒店誘導(dǎo)當(dāng)?shù)厥袌龅墓δ苄曰顒?dòng)和婚宴需求

 

　　這些業(yè)態(tài)如何布置，誰放在上面，誰放在下面也是有規(guī)律的。一般來說，從下至上分別是商業(yè)中心、寫字樓、服務(wù)式公寓、酒店。主要決定因素就是不同客群的不同需求。

 

　　整體而言，商業(yè)中心、公寓、寫字樓和酒店的投資回報(bào)期長短不一。綜合開發(fā)可以將資金陸續(xù)收回，平衡各個(gè)階段的現(xiàn)金流入。特別是，預(yù)售公寓在前期所產(chǎn)生的收益可以為整體開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)提供資金保障。

 

　　如果有服務(wù)式公寓這樣的設(shè)施，重要的是應(yīng)注意在早期規(guī)劃階段努力使其產(chǎn)品與酒店區(qū)別開來，因?yàn)檫@項(xiàng)設(shè)施可能會(huì)與酒店競爭業(yè)務(wù)。所以，擬建服務(wù)式公寓的概念及其產(chǎn)品必須明顯區(qū)別于酒店，以鎖定不同的客戶，避免內(nèi)部競爭。

 

　　此外，必須確保多功能綜合體項(xiàng)目中的所有設(shè)施有效融合，共享同一定位，符合擬建項(xiàng)目的整體形象。如果多功能綜合體開發(fā)項(xiàng)目中或周圍區(qū)域有多座酒店，則在初始規(guī)劃階段要求采取適當(dāng)?shù)牟呗院鸵?guī)劃，以提高這些酒店在未來的競爭力（以及防止姊妹酒店之間出現(xiàn)“相互殘殺”）。

 

　　超高層酒店的好處似乎看起來很明顯，但從數(shù)量上來看，對比現(xiàn)代的、國際品質(zhì)的高檔酒店，采取此類配置的超高層酒店數(shù)量非常之少。那到底是哪些因素讓投資者對超高層酒店望而卻步？

 

　　超高層建筑的額外成本

 

　　目前，建造超高層建筑主要受制它們在財(cái)務(wù)上的可行性，而非由于它們高度所造成的任何不可克服的硬件條件限制。眾所周知，建造超高層建筑的原動(dòng)力是高檔寫字樓需求最旺盛城市的土地成本迅速升高。為避免承擔(dān)因購買較多土地開發(fā)較大型建筑所需額外投入的高昂成本，開發(fā)商一般會(huì)在城市土地中選擇一塊面積較小、價(jià)格又較能接受的地塊開發(fā)超高層建筑。

 

　　盡管這種策略是大多數(shù)城市環(huán)境發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)模式，但在施工技術(shù)方面取得的科技進(jìn)展實(shí)際上已解除了可建筑高度的最高限制。但與此同時(shí)，建筑高度的增加可能也會(huì)相應(yīng)增加建設(shè)成本。因此建造超高層建筑允許開發(fā)商節(jié)省一定的土地成本，但省下的這筆費(fèi)用基本上與當(dāng)前建造超高層建筑瘋漲的成本抵消了。

 

　　據(jù)稱，建筑超高層建筑可能會(huì)產(chǎn)生額外的成本，主要?dú)w結(jié)于以下一系列因素，包括：

 

　　極高處的風(fēng)荷載能力

 

　　更完備的分配系統(tǒng)

 

　　高空原料人力運(yùn)輸?shù)膹?fù)雜性

 

　　額外的保安措施

 

　　建筑專家的顧問費(fèi)用

 

　　漫長的建筑時(shí)間

 

　　包含酒店功能在世界超高層建筑當(dāng)中正逐漸成為一種普遍的現(xiàn)象。然而，即便全酒店超高層建筑的數(shù)量正不斷增長，但最常見的仍是酒店占據(jù)一幢綜合建筑的一個(gè)或多個(gè)區(qū)域。在一幢超高層建筑中規(guī)劃一座酒店必須考慮的特殊因素需要進(jìn)行深入探討。

 

　　對于擬建酒店位于一座超高層建筑頂部、同時(shí)其他非酒店設(shè)施占據(jù)其下方樓層空間的布局，某些因素則應(yīng)該特別予以關(guān)注。如果不仔細(xì)規(guī)劃，以上這種布局方案，在酒店的運(yùn)營利潤、客人的體驗(yàn)和安全性、以及經(jīng)營者是否愿意接管擬建酒店等方面可能會(huì)衍生出一系列嚴(yán)重的問題。

 

　　高效利用極高處有限空間

 

　　敞開的展示性廚房幾乎已成為主要較高檔和高檔酒店的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)特征。一些基礎(chǔ)的食品制作可能仍舊在后臺廚房完成，但最終的食品安排或烹飪應(yīng)當(dāng)著客人的面做。這樣，從某一方面來講頗具新意，提升客人的用餐體驗(yàn)，允許他們觀看菜肴是如何制作和完成的。

 

　　鑒于強(qiáng)風(fēng)荷載要求絕大多數(shù)超高層建筑越往頂端越細(xì)，因此，上一個(gè)樓層的建筑面積較下一個(gè)相連樓層的建筑面積可能會(huì)減少。在每層樓建筑面積確實(shí)有限的酒店中，空間顯得非常珍貴。選擇利用敞開的展示性廚房可以為客人創(chuàng)造更多可看見和經(jīng)歷的前臺空間，同時(shí)盡量避免設(shè)立其他額外的后臺廚房。較大比例的前臺空間應(yīng)能夠提升客人的體驗(yàn)，同時(shí)也可以使酒店的餐廳顯得更加開闊和寬敞。

 

　　合理安排電梯運(yùn)營與設(shè)施布局

 

　　超高層酒店對電梯運(yùn)營與設(shè)施布局有著極高的要求。整幢超高層建筑可能擁有六十部或更多數(shù)量的電梯。配備足夠數(shù)量的電梯以滿足乘客流動(dòng)的需求，同時(shí)最大限度地減少電梯在建筑內(nèi)占據(jù)的空間，無論是對于建筑師還是對于設(shè)計(jì)師，都是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。由于電梯數(shù)量增多導(dǎo)致可租賃空間面積減少，超高層建筑的收益產(chǎn)出能力也降低了。

 

　　我們分類別具體來看會(huì)受到影響的各個(gè)部分：

 

　　01 空中大堂

 

　　在超高層酒店中，傳統(tǒng)的配置是使客人直接從一個(gè)設(shè)在底層的簡單接待區(qū)域直線上升至空中大堂。從空中大堂，客人應(yīng)能夠轉(zhuǎn)乘獨(dú)立的電梯抵達(dá)客房樓層。

 

　　02 會(huì)議區(qū)域

 

　　如果酒店會(huì)議室設(shè)在一個(gè)專門的樓層，不靠近大堂，則快速電梯也應(yīng)經(jīng)停那里。這使得客人可以直接從底層或空中大堂進(jìn)入會(huì)議區(qū)域。快速電梯不應(yīng)經(jīng)停任何客房樓層。

 

　　03 外部餐廳&員工食堂

 

　　一座酒店的高樓層餐廳渴望成為一個(gè)獨(dú)特的用餐目的地，同時(shí)吸引住店客人和外部客源光顧。如果餐廳設(shè)在比空中大堂高得多的樓層，同時(shí)它們之間夾著客房樓層，則最理想的做法是，應(yīng)使快速電梯能夠直接抵達(dá)那些餐廳。這樣的布置，也可以減少大堂內(nèi)行走的人流。

 

　　使酒店員工能夠方便抵達(dá)他們自己的就餐區(qū)域也同樣關(guān)鍵。在超高層酒店中，在崗服務(wù)員離開大廈用餐再返回工作崗位完全不切實(shí)際。對于一個(gè)在崗的服務(wù)員而言，乘坐服務(wù)電梯從大廈下來再返回可能花費(fèi)大約20分鐘。由于這個(gè)原因，超高層酒店通常需要在較高的樓層內(nèi)設(shè)置一個(gè)員工餐廳，以盡量縮短服務(wù)員去用餐途中耗費(fèi)的時(shí)間。除了員工的流動(dòng)外，經(jīng)由服務(wù)電梯運(yùn)輸物資也需要予以仔細(xì)規(guī)劃，確保及時(shí)提供服務(wù)，以免耽擱。

 

　　04 食品運(yùn)輸

 

　　為了節(jié)省超高層建筑頂部的優(yōu)質(zhì)面積，基礎(chǔ)的食品制作設(shè)施通常設(shè)在地下，靠近貨物運(yùn)送和接收區(qū)域。待基礎(chǔ)的配料在地下準(zhǔn)備好后，食品可以經(jīng)由快速電梯運(yùn)送至位于塔樓頂部的廚房（仍在酒店范圍之內(nèi)）。在那里完成食品的最后一道工序，或者通過內(nèi)部服務(wù)電梯將各項(xiàng)食品運(yùn)送至酒店內(nèi)需要它們的任何一個(gè)點(diǎn)。